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地產股添削減派息壓力
近期樓市持續低迷，8大樓價指數按周齊跌，當中，大型單位報166.4點，按周跌約0.24%，亦已跌穿去年底水平。政府上周隨即放寬樓花按揭，但刺激樓市作用有限，地產股繼續受壓，發展商未來可能透過削減派息，...
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地產股添削減派息壓力
分析員 : 張智威  (聯席董事, 信誠證券有限公司)
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近期樓市持續低迷，8大樓價指數按周齊跌，當中，大型單位報166.4點，按周跌約0.24%，亦已跌穿去年底水平。政府上周隨即放寬樓花按揭，但刺激樓市作用有限，地產股繼續受壓，發展商未來可能透過削減派息，以維持穩健的現金流。

香港按揭證券旗下的按證保險公司上周公布，按揭保險計劃就樓花住宅物業作出修訂，除1,000萬元或以下價格物業可承做最高九成按保外，1,000萬元以上至1,500萬元的樓花物業，最高按揭保險成數為八成，或以按揭貸款上限900萬元計算的成數，而1,500萬元以上至3,000萬元的物業，按保成數為七成，或以按揭貸款上限1,200萬元計算的成數，都以較高者為準。

但以上措施未必能夠扭轉現時樓市頹勢，措施出台後首個開售的屯門管笏新盤凱和山，推出的158伙售出2成單位，樓市未見顯著起色。事實上，早前恒地（012）在其業績報告闡明，政府若沒有新措施出台及本港沒有特別利好因素出現，地產市道下半年將會甚為低沉；新地（016）亦在其業績報告表示，未來派息比率由60%，降至40%至50%，觸發市場負面情緒，地產股股價大幅波動。

目前困擾地產股的因素主要有二，一是利息，二為經濟。美國加息令本港利率上升，直接增加供樓成本；經濟方面，內地及香港經濟情況未如理想，樓市觀望氣氛濃厚。面對新盤銷情放緩，發展商資金回籠速度受阻，預計負債較高的恒地及新世界（017）， 未來有可能透過削減派息，以維持穩健的現金流。

以負債較高的新世界為例，其股價現水平的周息率約14%，比坊間約4.5%的定期息率高出約兩倍。以2022年6月止財政年度計算，每股派息有2.06港股，派息比率約41.2%。今年6月份新世界及新創建（659）聯合公布，周大福企業鄭氏家族向新創建提出全購，每股作價9.15元，較新創建停牌前溢價14.5%，相對每股資產淨值則折讓9.9%，鄭氏家族最高支付354.66億元。新世界預計是次出售新創建後，考慮派發特別息每股1.59元。若果以非常不樂觀作預測，假設新世界調整派息政策，令其周息率下跌一半，7%仍堪比中移動。

集團早前公布業績，截至去年底止半年純利12.09億元，按年少15%；收入401.93億元，多近13%；基本溢利33.6億元，少13.8%；每股盈利0.48元；每股中期股息0.46元。期內香港應佔全同銷售78.7億元，主要來自出售於長沙灣永康街商業項目的51%權益，以及南商金融創新中心的單位；而未入帳應佔物業合同銷售收入中，185億元合同銷售將於2023財年下半年入帳，42.77億元於2024財年入帳，預計2023財政年度下半年入帳的主要項目為柏傲莊一、二期及南商金融創新中心，預計2024財政年度入帳的主要項目為傲瀧。  
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更新日期為: 2023年1月6日